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  #1  
Velho 18-12-2008, 19:48
Forreta Forreta encontra-se desligado
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Por Defeito Duvidas sobre credito habitação

Ola, boa noite a todos.
Desde já quero agradecer a abertura deste fórum sobre créditos. Porque eu neste momento tou a precisar de contrair um empréstimo para a construção de uma casa.
Só me falta neste momento ir ao banco. Mas o problema é que eu ando um pouco á deriva neste assunto.
Gostava que me orientassem um pouco neste assunto, para que eu quando for a um banco não seja enganado.
Diguem qual o banco que está a fazer melhor condições, e o que eu devo ter em conta num emprestimo.

Obrigado
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  #2  
Velho 19-12-2008, 10:32
jv1535 jv1535 encontra-se desligado
Jornal do Crédito
 
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Por Defeito

Bom dia,

Antes de mais, os nossos agradecimentos pela consulta que efectuou no nosso fórum.

Antes de contrair um empréstimo para a construção da sua casa, deverá fazer uma consulta (exaustiva) aos vários bancos da nossa praça. Recomendo a contratação de uma empresa consultora financeira para esse efeito. A maioria tem um serviço gratuito para este tipo de empréstimos.

Os melhores bancos para o empréstimo à auto-construção, no nosso entendimento, são o BBVA, BCP e a CGD.

De qualquer modo, o melhor banco para o seu financiamento é sempre o seu banco. Aquele banco onde você tem a sua conta. Se o relacionamento for positivo, de certeza que eles conseguem sempre o melhor negócio.

Atenção às condições do contrato. Leia tudo sempre muito bem. Alguns bancos têm o defeito de dar a conhecer ao cliente o conteúdo do contrato-empréstimo no dia da escritura. Peça-lhes antecipadamente a minuta do contrato.

Os spreads estão a aumentar, mas não deverá, para esse tipo de empréstimo, ultrapassar os 0.8. Atenção que na maior parte dos bancos, esse tipo de empréstimo, o valor aprovado é libertado por tranches, mediante a execução da obra. Prepare a sua construção com base nesse pressuposto.

Faça sempre a sua taxa de esforço. O seu rendimento versus os seus encargos mensais e lembre-se que 2009 vai ser um ano muito instável, pelo que equacione bem os seus investimentos.

Tenha também atenção ao LTV (Loans to Value), o seu financiamento versus o valor do terreno e da habitação. Os bancos, em príncipio, só emprestam com ltvs inferiores a 80% do valor da casa. O BCP é rara excepção, ou pelo menos era, antes da crise financeira. Mas atenção aos ltvs superiores a 90%, o custo do dinheiro sobe.

E por fim, equacione que o valor das casas, terrenos e imóveis em geral, desvalorizaram cerca de 20%, pelo que quando o banco fizer a avaliação, poderá ter que reformular as suas contas. Existem empresas que fazem avaliações particulares, a preços acessíveis (cerca de 200€), o que me parece ser dinheiro bem gasto, pois permite ao proprietário saber o valor de mercado do imóvel, preparando assim o seu plano financeiro.

Boa sorte e disponha sempre dos nossos serviços,

José Vieira - Jornal do Crédito

Última edição de jv1535 : 19-12-2008 às 13:37.
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  #3  
Velho 19-12-2008, 19:05
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Por Defeito

Obrigado pelas informações.
Isso de de os bancos pagarem por tranches eu já sabia. O que eu não sabia era acerca dos consultores financeiros.
Vale mesmo a pena serem eles a fazer o trabalho para o meu empréstimo? Eles não são ladroes nem nada?
Quanto é que eles cobram mais ou menos para fazerem esse processo?

Se valer a pena o melhor será contactar varias empresas de consultoria para ver aquela que faz melhores soluções!?
Início de Novo Tópico
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  #4  
Velho 20-12-2008, 00:10
jv1535 jv1535 encontra-se desligado
Jornal do Crédito
 
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Mensagens: 16
Por Defeito

Boas,

Na minha opinião, vale mesmo a pena contactar algumas empresas de consultoria financeira.

Para este tipo de processos, não devem cobrar nada. Mas indaque sobre isso junto a essas empresas.

Boa sorte no financiamento e disponha sempre.

José Vieira - Jornal do Crédito
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  #5  
Velho 26-12-2008, 10:47
JoaoF JoaoF encontra-se desligado
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Por Defeito Crédito Habitação

Concordo totalmente com os comentários do José Vieira ao nível da importância de verificar a taxa de esforço e a LTV e que utilizar as empresas de consultoria financeira e uma boa decisão. Mas existem mais de 500 empresas de consultoria financeira em Portugal e por isso o melhor é aconselhar-se com alguém que tenha utilizado alguma delas e a recomende.

Os custos das que conheço são os seguintes:
Exchange: 300 euros + 0,25% do empréstimo
Decisões e Soluções: 100 euros
MoneyGPS: 50 euros (mas devolvem se o crédito não for aprovado)

Existem outras que não cobram nada e algumas são boas e outras são de vão de escada pelo que só deverá escolher uma dessas se conhecer alguém que a recomende.

Um bom ponto de partida que eu recomendo para conhecer as melhores ofertas de crédito habitação é [URL]http://www.moneygps.pt/creditohabitacao.php[/URL]

Última edição de jv1535 : 05-01-2009 às 04:36.
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  #6  
Velho 27-12-2008, 21:43
Forreta Forreta encontra-se desligado
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Por Defeito

A taxa de esforço de ser de quanto?
eu já ouvi dizer que não deveria de ultrapassar os 30%, mas se ultrapassar qual o limite máximo que aconselham?

Tendo em conta que eu não tenho nenhuma despesa com outros créditos, e nem penso ter no futuro. Financeiramente eu sou cauteloso. Só vou recorrer a este credito porque doutra maneira não é possível.

Última edição de Forreta : 27-12-2008 às 22:04.
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  #7  
Velho 28-12-2008, 09:10
JoaoF JoaoF encontra-se desligado
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Por Defeito Taxa de esforço

A taxa de esforço é calculada dividindo a prestação mensal pelo rendimento mensal líquido do agredado. Em regra a taxa de esforço não deve ultrapassar os 35%.

No entanto esse limite pode ser reduzido se as pessoas tiverem muitos créditos no sistema. Também é verdade que quanto maior o rendimento líquido mensal, maior poderá ser a taxa de esforço.
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  #8  
Velho 29-12-2008, 09:24
jv1535 jv1535 encontra-se desligado
Jornal do Crédito
 
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Mensagens: 16
Por Defeito

Bom dia

Antes de mais, espero que o natal tenha sido bom.

Em relação à sua dúvida e para um melhor esclarecimento, passo a tecer as devidas considerações:

Para calcular a sua taxa de esforço, deverá dividir as prestações (bancárias) que tenha ou que pretenda a vir contrair. Depois pega nesse valor e multiplica por 100. Regra geral, para produtos habitação, os bancos podem ir até 50% do seu rendimento.

Por exemplo, se ganhar um valor de 1000€/mês, pode contrair um empréstimo no valor de 500€/mês de prestação, tendo assim uma taxa de esforço de 50%.

Não é bem verdade que quanto maior o rendimento maior a taxa de esforço permitida. A maior parte dos problemas na análise de novos créditos, provêem de pessoas com médios e altos rendimentos, que já têm inúmeras responsabilidades de crédito. O percentual da taxa de esforço é sempre igual para todos, independentemente do nível de rendimentos.

As pessoas que mais ganham, por norma são as que mais consomem produtos de crédito, pelo que representam um maior risco para a banca, devido ao seu alto perfil de risco consumista.

Boa passagem de ano e cuidado na estrada se for conduzir.

José Vieira - Jornal do Crédito
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  #9  
Velho 04-01-2009, 13:45
Forreta Forreta encontra-se desligado
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Mensagens: 4
Por Defeito

Boa tarde.
Desde já agradeço a ajudo preciosa que me tem dado.

Tenho apenas mais uma duvida.
Depois de eu fazer o credito numa instituição qualquer, se eu quiser transferir para outra instituição bancária, que me ofereça melhores condições. Terei de pagar alguma coisa?
Início de Novo Tópico
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  #10  
Velho 05-01-2009, 04:35
jv1535 jv1535 encontra-se desligado
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Bom dia,

Antes de mais, pode sempre transferir o seu crédito para outro banco, na altura que bem entender, sem necessitar de autorização do seu banco.

Em relação aos custos, há uns 6 meses, diria que na transferência do seu crédito para outro banco não teria quaisquer custos, na maior parte dos bancos da nossa praça.

Vou ter que lhe dar uma resposta do estilo nem sim, nem não, mas um nim. Alguns bancos já estão a cobrar de novo a comissão de transferência (+/- 3%), outros ainda a mantém, mas prevê-se que ao longo deste mês, quase todos voltem às taxas a pagar pelo cliente na transferência.

Outros já estão a aumentar as taxas de análise, bem como a criar outras para uma maior rentabilização do negócio.

Estamos numa altura muito má, pois os bancos tomaram o país pelos colarinhos e não sei o que vai acontecer, pelo menos nos próximos 3 a 6 meses. Depois as coisas estabilizarão e saberemos com mais alguma certeza o que nos espera em matéria de taxas, spreads e comissões, para os próximos 2 anos.

Se pensa mesmo contrair um empréstimo para a construção da casa, perca mais uns dias e faça um bom rastreio à banca. Vai ficar admirado com a disparidade das propostas e vai perceber que esse investimento em mais algumas horas de procura e negociação, podem rentabilizar milhares de euros.

Alguma coisa, não hesite em perguntar. Estamos aqui para isso mesmo.

José Vieira
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